Главная » Полезная информация » Экономия или скрытые риски – почему качественной дом не стоит дешево

Экономия или скрытые риски – почему качественной дом не стоит дешево

Все видели многочисленные недострои – частные дома, строительство которых на годы остановилось на какой-то стадии. Чаще всего это происходит из-за переоценки финансовых возможностей и недооценки сложности процесса. Так бывает, если верить в рекламу «дом 200 кв.м за 2 млн рублей» или не понимать, что вообще означает «построить дом».

К примеру, застройщик предлагает дом за 1 млн рублей. При этом предложение честное, но речь идет о коробке под отделку – со вставленными окнами и входными дверьми, но без обшивки внутри и по фасаду, без подведенных коммуникаций. То есть за миллион подрядчик обязуется сдать дом на стадии закрытого теплового контура. Ни одной розетки внутри нет, но теоретически жить можно.

До заказа надо разобраться, что предлагают, что входит в комплектацию, из каких материалов, особенно если строят «дом под ключ». Это поможет представить, какова реальная стоимость строительства и сколько еще предстоит вложить до полной готовности к заселению. Слишком дешевые предложения подозрительны по умолчанию.

Как формируется цена деревянного дома

Стоимость строительства включает такие пункты:

Земельный участок и размер стартовых вложений в него.
Проектирование.
Обустройство фундамента.
Возведение коробки дома (теплового контура).
Отделочные работы.
Работа по облагораживанию территории.
Проектирование, монтаж инженерного оборудования, ввод сетей в эксплуатацию. Водопровод, канализация, электроснабжение, прочие блага цивилизации.

В идеале именно такая комплектация должна называться «под ключ». В доме тепло и светло, стены и полы обшиты, фасад с отделкой, остается только убрать за строителями. А теперь опишем, как получается дешевое строительство. Разберем позиции, которые подрядчик может убрать из сметы и переложить на хозяина.

Сомнительная экономия: как формируется низкая цена

Юридически земельный участок как объект недвижимости неотделим от построек на нем. При покупке готового дома вы приобретаете землю, допустим, уже есть дом, возможно, баня и т.д. Слишком выгодное предложение может скрывать, что дом построен с нарушениями – слишком близко к соседним домам или на земле несоответствующей категории.

Что не так с дешевой землей

На недорогих в покупке землях сельхозназначения жилые дома, стационарные бани и гаражи на фундаменте строить вообще запрещено. Перевести участок в земли ИЖС можно, но это сложно, долго, дорого – до 30% от кадастровой стоимости. А если строительство только в планах, нужно быть готовым заплатить и за перевод в ИЖС, за экологическую экспертизу, и за проектирование дома для согласования.

Проект

Нормальный проект стоит нормальных денег, включает несколько частей, помимо эскизной (планировки и внешний вид). Особенно важен раздел «Конструктивные решения», так как описывает все узлы и конструкции дома, материалы, спецификации и т.д. Понятно, что индивидуальное проектирование никто не станет делать за 5000 рублей, услуга стоит в разы дороже.

Исключение – типовые проекты. Их можно продавать сколько угодно раз, типовой проект несущественно влияет на смету.

Смета

Плохо, когда сметы нет вовсе, не лучше – если смета «красивая», но в ней только общие строчки «материал ХХХ рублей, работа YYY рублей» и отсутствуют четкие статьи расходов. Высока вероятность, что застройщик постарается подогнать озвученный бюджет под реальные расходы. К примеру, заменит сухой брус влажным, качественные окна – дешевым оконным профилем без стеклопакета.

Отсутствие подробной сметы – повод сразу отказаться от услуг, какой бы сладкой ни казалась цена. Нет сметы – нет честности и гарантий.

Коробка

На коробку с фундаментом и отделкой уйдет до 30-40% стоимости строительства. Примерно столько же надо отдать на оплату труда строителей. На этом этапе («поставим коробку – а там посмотрим!») многие сходят с дистанции. Коробка – еще не полноценный дом, но именно ее порой предлагают в комплектации «под ключ».

Инженерная часть

Стоимость полного комплекта инженерного оборудования и работы по проектированию и монтажу стоит прилично – до 20% стоимости коробки. Теперь представьте вариант, когда инженерки в смете нет, а дом с отделкой. Строительство дешевеет, вы принимаете обшитый внутри и снаружи дом, но нет ни щитка, ни выключателей, и проводку надо монтировать открыто. Либо снимать отделку для скрытого монтажа и обшивать стены заново. За свой счет. Отдельная боль – вентиляция. Для ужатия сметы могут аргументировать, что деревянному дому вентиляция не нужна, он дышит сам. Неправда.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод: выбирая застройщика, надо отказаться от идеи построиться радикально дешево. У ответственного застройщика полный комплект проектной документации, всегда детально расписанная смета и реалистичные цены на дома.